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  • Neuza Alves Oliveira Dias*

SAIBA OS CUIDADOS A SEREM TOMADOS AO ADQUIRIR UM IMÓVEL EM LEILÃO

Atualizado: Mai 25



A compra de imóvel em leilão atrai quem deseja boas condições e oportunidades abaixo do valor de mercado. No entanto, é preciso ter cautela e se precaver para minimizar riscos e fazer uma aquisição segura. Esse cuidado é importante, porque na maioria dos casos não se trata de uma venda voluntária. E, por essa razão, algumas vezes o antigo proprietário pode buscar brechas para desfazer a operação.


Para evitar surpresas ou armadilhas, de modo, que se possa aproveitar as oportunidades com segurança jurídica, confira como funciona e os principais cuidados a serem observado na aquisição de imóvel pelo leilão.


O que é leilão de imóveis?

Trata-se de uma venda pública que permite a participação de qualquer pessoa jurídica ou física com 18 anos ou mais. Em que, quem fizer o maior lance acima do valor mínimo definido em cada lote vence e recebe o que estava sendo arrematado.

Existem dois tipos de leilão o judicial e o extrajudicial.


Leilão judicial


Este tipo de leilão é decorrente de um processo judicial, onde é organizado para satisfazer crédito reconhecido em um processo judicial. Neste caso, o bem é penhorado, avaliado e vendido para saldar obrigações, que podem ter por origem um dano moral, dano material, dívidas, juros, etc.


Leilão extrajudicial


No leilão extrajudicial o imóvel leiloado pode ter diversas origens, como particular (pessoa física, jurídica ou instituição bancária) ou alienação fiduciária (recurso que substituiu a hipoteca). É levado a leilão por falta de pagamento do financiamento no banco ou nas parcelas do imóvel comprado na planta diretamente com a construtora. Com isso, acaba sendo dado como garantia para uma instituição financeira.

Como funciona e qual é o processo?

A participação nos leilões extrajudiciais ocorre com a intermediação dos leiloeiros e, nos judiciais, segue o seguinte roteiro:

  • abre-se edital com data, hora e local (online ou presencial), bem como esclarecimentos sobre as condições do bem;


  • no período aberto, os interessados oferecem lances que não podem ser inferiores ao valor de mercado;


  • se não for arrematado, abre-se nova convocação com possibilidade de lances de até 50% do valor do imóvel;


  • em caso de sucesso, após depositar valores e encargos, o arrematante pode solicitar a carta de arrematação junto ao juiz para transferir o bem para seu nome;


  • a carta de arrematação, por fim, substitui a escritura pública no cartório de imóveis.


Frisa-se que nos leilões extrajudiciais, existem algumas distinções. Sendo que a principal delas é não ser preciso solicitar a carta ao juiz, bastando levar a carta de arrematação expedida pelo leiloeiro.


Quais são os cuidados mais importantes?


Atualmente existem diversos sites de leiloeiros onde pode ser encontrado diversas ofertas. Muitas vezes a pressa faz com que os interessados cometam erros. Assim, é essencial que, antes de tentar comprar imóvel em leilão, siga as dicas abaixo.


1. Leia o edital e destaque os principais pontos

O edital de convocação estabelece as regras para o leilão. Além de ter dados indispensáveis, como o endereço e tamanho, para avaliar o bem e participar, conterá informações sobre pendências, dívidas e outros obstáculos.


2. Avalie se há pendências judiciais do imóvel


Destaca-se que é preciso pesquisar se falta alguma providência que possa reverter ou obstruir a arrematação. Como, por exemplo, a existência de um processo judicial do proprietário aguardando julgamento.


3. Verifique se o imóvel está ocupado


Ainda que, o imóvel esteja ocupado é possível a compra. Mas, será necessário contratar um advogado iniciar uma ação judicial específica para entrar na propriedade se houver ocupantes.


4. Compare os valores


Por fim, temos que a compra do imóvel em um leilão como os demais investimentos nesse segmento de mercado. Assim, é recomendável, caso tenha essa possibilidade, ir na localidade, mapear propriedades na localidade, compare preços, verifique o estado do imóvel, se haverá necessidade de reformas etc.

Como funcionam os leilões de imóveis online?

Os leilões podem ocorrer de forma presencial, onde sua prática é feita apenas em local físico e os lances pela internet não são aceitos.

Online é o leilão realizado pela internet ou podem ser mista, com lances presenciais e via web simultaneamente.


Os leilões de imóveis online possuem um procedimento bastante simples. Os lotes são disponibilizados com fotos, descrições dos produtos e informações adicionais. O interessado para ter acesso a esse conteúdo e poder realizar seus lances, deve fazer um cadastro prévio que o permitirá acompanhar o evento na web, que tem data e hora preestabelecidos.


No momento que o leilão está em curso, o sistema vai mostrando os lotes que estão sendo leiloados nesse tempo, em conjunto com os lances dados. É fundamental que o participante esteja atento ao tempo, já que um relógio faz a contagem regressiva para o fim do pregão.


Assim que o imóvel desejado é arrematado, quem venceu o lance, também chamado de arrematante, recebe as instruções de como realizar o pagamento e será informado da data de liberação do imóvel. Não resta dúvida que, uma das principais vantagens dessa modalidade de leilões é a comodidade de poder praticá-la sem sair de casa.

Como se habilitar em um leilão online?

Para participar de um leilão online antes é preciso fazer um cadastro em sites de leilões e fazer a solicitação para habilitação. Em muitos destes sites, após fazer o cadastro completo e conseguindo solicitar a habilitação, basta enviar os documentos pedidos, fazer o login, escolher o leilão que deseja participar e o lote de interesse.

Em seguida, estará habilitado para ler o edital com as regras e aguardar o contato liberando sua partição. Lembrando que, o interessado deve sempre solicitar uma habilitação individual para cada leilão que pretende participar, que deixará de valer após o horário estipulado pelos organizadores do evento. Assim, garante-se uma maior segurança ao processo.

Após a habilitação, o interessado tem a possibilidade de ofertar lances antecipados, antes do início do leilão, ou esperar o início da rodada.

Por que é importante a assessoria de um advogado?

A aquisição de imóveis somente é segura se a documentação, os registros; enfim, todo o processo, for analisado e avaliados por quem entenda do assunto. Nos leilões isso é ainda mais importante, porque há normas e procedimentos específicos que serão conhecidos pelo advogado. Abaixo alguns exemplos:

  • identificar condições mais favoráveis de pagamento, como o parcelamento legal;

  • reaver os valores pagos caso o edital não traga informação sobre pendências;

  • verificar se as providências para penhorar o imóvel não contém erro;

  • implementar as medidas legais para retirar ocupantes;

  • orientar quanto ao cumprimento dos procedimentos; e

  • pagamentos de impostos para transferir o bem.

Conclui-se que, àquele que pretende comprar imóvel em leilão, é recomendável buscar uma assessoria jurídica especializada para facilitar o processo e não correr nenhum risco ou ter surpresas desagradáveis.

Neuza Alves de Oliveira Dias é advogada especializada em Direito Imobiliário, Assessoria Jurídica em Leilão e para Condomínios.



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