Revisão dos juros abusivos em financiamento de imóveis

Muitas pessoas sonham com a casa própria e, não tendo condições de realizar esse sonho comprando um imóvel à vista, encontra no financiamento um meio mais adequado a sua realidade. Entretanto, algumas vezes esse sonho se torna pesadelo. Ocorre, também, desse financiamento ser para um imóvel, simplesmente para investimentos, locação, etc. Trazendo, também contratos com juros abusivos. Surge, então, a necessidade de fazer uma revisão desse contrato de financiamento. Há uma lógica desproporcional imposta pelos bancos ao consumidor em boa parte dos negócios de compra dos imóveis que o leva a uma dívida de décadas e, na prática, sem fim.

Tabela Price - juros sobre juros Esse sistema ocorre na na capitalização de juros compostos numa manobra matemática chamada de Tabela Price. Aquele que deve aos bancos é praticamente "assaltado"; porque, a fórmula estipula disfarçadamente a cobrança de juros sobre juros. Quase todos os bancos se utilizam da Tabela Price para a correção de juros, ou outras similares. Sendo que, esta tabela é utilizada para que o fator seja multiplicado em duas vezes. Como, normalmente, o financiamento de imóveis no Brasil é feito em até 30 anos, o consumidor tem uma dívida parcelada em 360 meses. Serão 360 vezes em que os juros serão multiplicados sobre eles mesmos. O resultado é uma quitação inviabilizada por um saldo devedor que se torna 99% de juros e 1% de amortização. O passivo não diminui e a consequência, você já sabe, é a perda do imóvel em algum momento das três décadas.

Como é feito o cálculo desses juros abusivos ?

Por meio de um laudo pericial elaborado por peritos oficiais é possível demonstrar se a capitalização de juros compostos, proibida pela lei, está presente no seu financiamento imobiliário. E, também, apresentar o quanto os valores foram pagos a maior e o cálculo correto das parcelas mensais a serem pagas, com imprescindível dedução do aumento indevido. Com a documentação, o cidadão pode ajuizar uma ação pedindo que a Justiça autorize o pagamento das prestações restantes, recalculadas pela lei, em depósito judicial. É importante essa medida, porque proíbe que os bancos quando citados tentem qualquer atitude de cobrança, protesto ou execução.

Deposito judicial das parcelas com o valor justo Diante disso, consumidor passa a depositar a nova parcela observando os preceitos legais e em valores bem menores do que os taxados pelo banco. O pagamento é feito mensalmente em conta judicial e os valores ficam bloqueados até que a ação seja resolvida. Geralmente, a questão é resolvida em um ano por meio de acordo com o banco que, até então, não recebe nenhum centavo. O consumidor pode pagar bem menos, ou melhor, o justo, se recorrer ao Poder Judiciário porque os cálculos, laudos, e fundamentos seguem e provam as decisões dos tribunais. Assim, não fica no sufoco imposto pelo banco e diminui os riscos de perder o imóvel.

Decisões pacificadas do Tribunais Superiores

Nesse sentido, temos a Súmula 121 do Supremo Tribunal Federal:

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É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada. O Supremo Tribunal Federal proíbe a composição de juros e define que fica vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada. No Brasil, os financiamentos de imóveis são de metade da vida do comprador a taxas de juros médias de 10% ao ano. Surgindo o problema quando os juros são capitalizados sobre juros e a conta vira rápido em desfavor do cidadão. Um financiamento de 30 anos, como dito anteriormente, se tornam 360 meses numa dívida que cresce até 3.600%. Devido a esses abusos as decisões do Superior Tribunal de Justiça também reconhece a ilegalidade. Em determinada decisão, foi proibido a capitalização de juros em financiamento habitacionais, pelo longo prazo do contrato, que cresce exponencialmente, tornando-se impagável. O STJ entende, atualmente que o financiamento deva ser feito por juros simples, em que, primeiro se deduz a amortização e depois os juros. Se a prestação não quitar a parcela, os juros restantes serão listados em separados, calcula-se a correção monetária e, por fim, a dívida é capitalizada uma vez por ano.

O que deve ser feito por quem está nessa situação? Caso você se encontra nessa situação, o primeiro passo é providenciar a cópia integral do seu contrato e a planilha de evolução (onde se encontram todos os pagamentos realizados e o saldo devedor), você poderá pedir isso ao banco e eles terão de te enviar. Com esses documentos em mãos, procure um advogado especializado na área, que analisará o seu contrato e recomendará o melhor para você. Ingressando, posteriormente, com a medida judicial mais recomendada. Nosso escritório possui especialistas em revisão de contratos imobiliários, baixar os juros, empréstimos da Caixa Econômica Federal, Bradesco, Itaú, Banco do Brasil, Santander, com atendimento em todas cidades do Brasil.

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