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  • Neuza Alves Oliveira Dias*

RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL DO SÍNDICO

Atualizado: Mai 25

O síndico quando assume suas funções no condomínio, muitas vezes desconhece a real dimensão de suas atribuições e responsabilidades com relação a fatos ilícitos ou acidentes que eventualmente venham acontecer no âmbito do condomínio.


É fundamental que esse profissional obtenha informações detalhadas de suas atribuições e responsabilidades legais, para não ser prejudicado, durante o seu mandato ou após o término dele. Uma vez que, responde pelo condomínio, como pessoa física, vale dizer, com o seu CPF, perante o Poder Judiciário (em processos judiciais cíveis, criminais, ambientais, trabalhista, administrativos, etc). Bem como, pode responder em órgãos da Administração Pública. Ele é o representante legal do condomínio.


Nesse texto são apresentadas, resumidamente, algumas hipóteses de responsabilização de síndicos para não ficar muito extenso. Mas, para além dessas hipóteses exitem várias outras.







Responsabilidade civil do síndico


Essa responsabilização ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, em conformidade com a lei, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.


No artigo 1.348 do Código Civil, vem elencados várias atribuições no âmbito cível que, se não cumpridas podem desencadear ações civis contra a pessoa do síndico, podendo responder, inclusive com o seu patrimônio.


Destaca-se, como exemplos a norma do inciso IV desse mesmo artigo, pois, caso o síndico não cumpra as normas descritas na Convenção, no Regimento interno e as determinações decididas em assembleia, poderá ser responsabilizado civil e criminalmente por atos de omissão.


Lembrando que, esse inciso IV do artigo 1348, não é o único, como já mencionado acima.


Nos contratos celebrados por síndico com prestadores de serviços que podem esconder no seu texto “armadilhas” e que, não há uma análise minuciosa por um advogado, de modo a evitar prejuízos, é um bom exemplo.


Em suma, o síndico pode responder por danos morais, materiais, lucros cessantes; enfim todas as responsabilidades descritas no Código Civil, que se enquadram em suas atribuições, com o seu próprio patrimônio.



Responsabilidade criminal do síndico


O síndico também pode responder criminalmente quando não cumpre suas atribuições, considerando não apenas uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção. Esse tipo de responsabilidade envolve geralmente os crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação), a apropriação indébita de fundos do condomínio, e a apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários; ou crimes ambientais, como a derrubada de uma simples árvore nativa que, em princípio não se imaginava que traria tanta “dor de cabeça”.


Para os crimes contra a honra, o Código Penal prevê penas de um mês a dois anos de reclusão, além de multa. Já em casos de apropriação indébita de fundos do condomínio, o CP prescreve reclusão de um a quatro anos, podendo ser aumentada de um terço, e multa. Para apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários, as penas previstas são de dois a cinco anos, e multa.


Respondendo, pelo que se chama, de negligência, imprudência ou imperícia. Podendo ser citado como exemplo, um acidente no condomínio com um condômino ou um terceiro, por não se ter observado normas de segurança.



Exemplos de responsabilização do síndico


Pela minha experiência, já presenciei casos e, aqui cito um como exemplo, de um síndico que, por não ter tido uma assessoria de um advogado especializado, reformar o jardim do condomínio. Para tanto, mandou que fossem derrubadas algumas árvores que na concepção dele, “eram apenas árvores velhas”. Mas, sem saber que eram árvores nativas, protegidas pelas leis ambientais. Chegando um fiscal ambiental em seu condomínio acabou por levá-lo preso, acusado de crime ambiental. Sendo solto somente com um haber corpus. E, assim ficou respondendo por este crime, e também, no cível, com o seu CPF, gerando muitas “dores de cabeça”.


Outro caso que cito, é a de um síndico que, para cumprir promessa feita em campanha de diminuir o valor da taxa condominial, decidiu, ao assumir, demitir todos os funcionários do condomínio e contratar terceirizados. Sem consultar um advogado que, tendo o conhecimento, lhe diria que a lei proíbe terceirizados para trabalhar em condomínio. E, mesmo depois do término de seu mandato, o condomínio pretendia entrar com uma ação de regresso para obrigar-lhe a ressarcir o valor total da multa aplicada pelo fiscal do trabalho e cobrada ao condomínio. Multa esta, com um valor bem alto!!



Conclusão


As hipóteses são várias, ou seja, existem muitas responsabilidades que, somadas chegam a mais de 140. Mas, muitas vezes, o síndico por não ter um advogado especializado nesta área, para lhe dar um suporte diário, entra em “roubadas” que o prejudica, frequentemente para além do seu mandato. Pois, o condomínio pode entrar com uma ação de regresso contra o ex-síndico para que lhe seja pago valores que teve que pagar a quem lhe processou.


A orientação de um advogado especialista é indispensável, pois, muitas vezes um “quebra galho”, não é o suficiente para evitar prejuízos que frequentemente ocorrem. Vale muito apena, ter um profissional a disposição para “andar junto” com o síndico, em todas as decisões que se façam necessárias. De modo que, esse síndico tenha sua paz preservada e, consiga cumprir o seu mandato de forma íntegra, honrada e honesta.






(*) Neuza Alves de Oliveira Dias - Advogada especializada em Direito Imobiliário e Condominial - Pós graduada pela EPD - Escola Paulista de Direito em Direito Imobiliário e Especialização em Direito Condominial.







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