Estruturas de casas

Aumento Abusivo nas Parcelas de Financiamento de Imóvel. O que Fazer?

Para esclarecer algumas dúvidas sobre os juros abusivos cobrados nos contratos de financiamento de imóvel, como lote, terreno, casa, apartamento, dentre outros; financiados diretamente com a Construtora/Incorporadora/Imobiliária, publicamos esse texto informativo.  Lembrando que aqui, não inclui o financiamento junto à bancos.  

A maioria dos brasileiros têm como principal sonho a conquista da casa própria. E, para ter esse sonho concretizado faz o financiamento imobiliário, por, muitas vezes, não ter condições financeiras de pagar o valor integral à vista. Essa é a nossa realidade!

O interesse pela aquisição de um imóvel, também, pode se dar com a intenção de investimento, o que é muito comum na atual realidade. 

O financiamento pode ocorrer junto a um banco ou, diretamente, com a construtora, incorporadora ou imobiliária, dependendo do caso. Lembrando que, não trataremos aqui de financiamento junto à bancos. Somente aqueles que são feito diretamente com empresas que comercializa imóveis. 

Para aquele que financiou um imóvel (lote, apartamento, casa ou outro tipo de imóvel), com uma empresa que não um banco, fica aqui um alerta sobre o sistema ilegal de juros que vem sendo aplicado no seu contrato!  

Isso faz com que as parcela do seu financiamento suba todos os meses, em uma proporção que, em pouco tempo, se tornará impagável.
 
Imagine que você passa em frente a um stand de vendas ou recebe um "jornalzinho" e, ao ver aquele tão sonhado imóvel, fica encantado. Decide saber mais sobre esse imóvel. O vendedor, muito simpático, lhe passa "todas" as informações para um eventual financiamento. E, você acreditando no vendedor, resolve financiar o tal imóvel.

Passado algum tempo você percebe que não foi exatamente do jeito que esse vendedor havia lhe falado. As parcelas começam a vir cada vez mais altas, tornando-se difícil de pagar.

E mais... Você percebe que futuramente, no decorrer do contrato, se tornará impagável o saldo devedor. E, aí vem a frustração, o desespero, as preocupações...



   
 









O problema é que, nesse tipo de negócio, existem questões que não são informadas ao comprador no momento da assinatura do contrato, especificamente, sobre os juros. Não tendo o consumidor a menor ideia da "dor de cabeça" que o espera. 


Surgem As Dúvidas....


Porque as parcelas do meu financiamento estão subindo tanto? 

Provavelmente no seu contrato esteja havendo a cobrança de acordo com a Tabela Price  que, é totalmente desvantajosa para o consumidor.

O ideal seria a aplicação da Tabela SAC ( Sistema de Amortização Crescente). Porém, ninguém explica as diferenças, as vantagens e desvantagens das duas tabelas. Principalmente que, com a Tabela Price a parcela, em um espaço curto de tempo, terá um aumento absurdo.  












O que é e como funciona a TABELA PRICE?


A Tabela Price é um sistema de amortização utilizado pelos bancos e gera a capitalização de juros, ou seja, JUROS SOBRE JUROS. Sistema este muito prejudicial ao consumidor e vantajoso ao vendedor. 


Pela Tabela Price o consumidor paga um valor maior na parcela do principal, deixando os juros para o final. E, é aí que está a abusividade, porque, na verdade, está aplicando juros sobre juros. 

Na prática o quê  acontece é a cobrança cumulativa ou acumulada de juros. Assim, todos os meses sua parcela terá incidência de juros daquele mês somado com os juros de todas as parcelas anteriores, virando uma verdadeira "bola de neve". 

Exemplificando.... Um consumidor que assume uma parcela no valor de 4.000,00. Já no primeiro mês sentirá um aumento considerável na parcela. Nesse primeiro mês, haverá a nova amortização com o juros daquele mês e do mês anterior. E, assim sucessivamente, ou seja, mês a mês, até o final do contrato. Provocando um desiquilíbrio contratual.  

Nesse mesmo exemplo, a primeira parcela que era de R$4.000,00, em um ano passará para, em média, R$ 4.800,00. E, após 4 anos, o valor da parcela chegará próximo a R$7.0000,00.  Espantoso, não?  

Cálculo este que você pode confirmar na planilha do seu financiamento, onde está detalhado o saldo devedor. Ao verificar essa planilha, certamente, você ficará perplexo ao perceber que, mesmo que tenha pago várias prestações, o valor da dívida não diminuiu, sendo que, em alguns casos, pode até ter aumentado. E, mesmo que haja uma redução, é tão insignificante, que vai parecer que nada foi pago.     



Esse sistema de cobrança de juros é permitido por LEI? 

Não!  Na aquisição de imóvel com financiamento realizado direto com a  construtora/incorporadora/imobiliária NÃO PODE haver a cumulação mensal de juros.

É vedada a capitalização mensal de juros compensatórios, sendo somente permitida a anual, de acordo com o artigo 4º da Lei de Usura:   
 
"Art. 4º. E proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano." 
 
Além do mais, o sistema da Tabela Price gera aplicação de juros sobre juros, como já mencionado acima, por se utilizar de juros compostos, gerando, com isso, a capitalização de juros, praticas estas proibidas pela Justiça, de acordo com a Súmula 121 do STF: 

 “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.”
 
Isto ocorre porque, a aplicação dos juros só pode ocorrer uma vez por ano e não todos os meses, havendo o acumulo da parcela atual com as anteriores, como vem sendo amplamente aplicado pelas empresas do ramo imobiliário. 
 
Os Tribunais vêm decidindo, nas ações contras essas empresas, em favor dos consumidores. Isto porque, a realização mensal de juros só é autorizado aos bancos, de acordo com o artigo 5º da Medida Provisória n.º 2.170-36/2001.


Tabela Price X Tabela SAC 

Enquanto na Tabela Price o cálculo do valor das prestações, juros sobre juros, ocorre durante todo o período do contrato. Na Tabela SAC, as primeiras mensalidade são mais caras e, ao longo do tempo, vão diminuindo. Sendo bem mais vantajosa.   

Concluindo. Percebe-se que, para financiamentos de imóveis que, normalmente, são longos, é mais vantajoso a utilização da tabela SAC do que a Price. Entretanto, não é a tabela mais  praticada no ramo dos negócios imobiliário.   


É possível a restituição de valores e a diminuição no valor das parcelas e/ou do saldo? 

Sim!  Entretanto, é necessário analisar cada caso, individualmente, para saber o valor exato.
 
Lembrando que, quando se retira a cobrança de juros abusivos, chega-se a uma economia de, em média, 40% a 60% do valor total do contrato. E, no caso de distrato, o consumidor poderá receber 50%, 75% ou 100% dos valores que pagou, dependendo do caso.  

Mesmo que faltem muitas parcelas para serem pagas, você poderá pedir a revisão/recálculo da dívida, obtendo a redução dessas prestações.

Caso o contrato já tenha sido quitado ou falte poucas parcelas a serem pagas, é possível pedir a quitação do saldo ou, então, o reembolso dos valores já pagos, dependendo do caso concreto.   

Pode haver a restituição em dobro do valor pago a mais? 

Sim! Conforme decisão recente do STJ, pode ocorrer a restituição em dobro.

O STJ entendeu que o parágrafo único do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor deveria ser aplicado a casos como este. Veja o texto do artigo: 

 
Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.  

O assunto é complexo. Mas, o fato é que, quando existe a aplicação da Tabela Price em negócios que não deveria ser aplicado, o consumidor tem o direito de pedir essa revisão e receber o valor de volto, em dobro. 

Assim, vale a pena ir atrás do seu direito. Para tanto é preciso contar com um profissional especialista em Direito Imobiliário, com vivência cotidiana no assunto. 


Nosso escritório é especialista no ramo do Direito Imobiliário, atuando constantemente em ações revisionais e de distrato em contratos imobiliários.  


Ficou com alguma dúvida ? Entre em contato! 
 
 

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