Cuidados na Compra de Imóvel 


O principal objetivo na compra de um imóvel é evitar prejuízos financeiros.
 

É importante saber que, mesmo após a lavratura da escritura definitiva, podem existir dívidas do antigo proprietário que recaem sobre o imóvel, configurando fraude a execução em uma eventual venda e compra. 
 

Fraude à execução ocorre quando uma pessoa tem dívidas pendentes e, com intuito de não saldar essas dívidas desfaz-se de seu patrimônio para frustrar a execução e consequente penhora em um processo, que poderá recair sobre o imóvel, não importando se o ato foi simulado ou não. 
 

Os cuidados na compra de imóveis vem no sentido de descobrir eventuais dívidas, que, normalmente, estão sendo acobertada por vendedores maliciosos, que pretendem fraudar à execução, causando prejuízos ao comprador, que poderá perder o seu dinheiro  e o imóvel. 
 

Antes de qualquer pagamento de valores que, muitas vezes são oferecidos abaixo do valor de mercado, é preciso ter cuidados redobrados. 

Algumas medidas a serem tomadas antes da aquisição de imóvel:

a) Verifique se quem está vendendo é o proprietário (Proprietário é quem consta na matrícula do imóvel);

 

b) Não aceite pagar o preço sem receber a escritura do imóvel. Caso o proprietário insista em não outorgar a escritura, desconfie;
 

c) Verifique se o proprietário pode vender o imóvel de forma válida;
 

d) Verifique se existe ônus sobre o imóvel;
 

e) Verifique se os vendedores estão sendo processados ou são alvos de cobranças extrajudiciais;
 

f) Verifique se os vendedores são sócios de empresas;
 

g) Verifique se a incorporação está registrada, bem como as demais informações sobre a construção, em caso de imóveis vendidos na planta;
 

h) Verificar, em caso de compra em loteamento em desenvolvimento, se o empreendimento está registrado.


Principais certidões  que devem ser apresentadas pelo vendedor no momento da compra do imóvel:

a) Matrícula expedida pelo Cartório de Registro de imóveis com certidão de ônus;

b) Certidão de quitação de débitos municipais;

c) Certidão negativa de desapropriação;

d) Certidão de laudêmio para imóveis localizados em área da Marinha;

e) Três últimas contas de fornecedores de água e luz.

Documentos a serem apresentados pelo vendedor: 

a) Certidão negativa do distribuidor cível, incluindo executivos fiscais (Estaduais e Municipais), falências;

b) Certidão negativa do distribuidor criminal;

c) Certidão negativa da justiça federal (Cível e Criminal);

d) Certidão negativa da justiça do trabalho;

e) Certidão negativa do distribuidor de protestos de títulos;

f) Certidão negativa da receita federal;

g) Comprovante de residência.

Vendedor empresário 

Se o vendedor for sócio em pessoa jurídica, o comprador deve solicitar certidões da empresa, porque as dívidas da empresa podem recair na pessoa dos sócios. 

Além das certidões mencionadas acima, o comprador deve exigir também: 

a) CND do INSS;
b) de regularidade do FGTS;
c) de quitação de tributos estaduais (ICMS).

Se for unidade residencial em condomínio: 

a) Certidões negativas em nome do condomínio;
b) Declaração do síndico ou da administradora (com a ata da assembleia que o elegeu), de quitação das taxas condominiais até a data da imissão na posse;
c) última ata da assembleia de condomínio, para a ciência de eventuais obras.

Para ter garantia e segurança na compra e venda de imóvel, evitando-se grandes prejuízos e a perda de valores investidos, o ideal é buscar a orientação e acompanhamento do negócio por um advogado especialista na área imobiliária.