O que é Usucapião?
Quais os requisitos para sua obtenção? 

É o procedimento pelo qual um indivíduo que está na posse de um imóvel por determinado tempo, previsto em lei, de forma pacífica e ininterrupta, adquire o direito a tornar-se o dono, podendo requerer a escritura pública. 

Existem diversas modalidades de usucapião, cada uma possui requisitos específicos que variam de acordo com o tempo da posse. Abaixo listamos as modalidades de usucapião.

 

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Usucapião Extrajudicial 
A usucapião extrajudicial para bens imóveis tem por objetivo regularizar a situação de posse por intermédio apenas do advogado, via cartório. Trata-se de um processo mais simples e rápido de ser solucionado.


Usucapião urbano 
O interessado não poderá ser proprietário de um outro imóvel urbano ou rural, sua posse deve ser ininterrupta e contínua, destinando o imóvel para sua moradia e de sua família. Além disso, o imóvel não poderá ultrapassar a área de 250 metros quadrados.

 

Usucapião extraordinária
Nessa modalidade, não há justo título (contrato de venda e compra), e não há presunção de boa-fé. Desde que tenha a posse do imóvel por mais de 15 anos ininterruptos, poderá o possuidor usucapir.  Este prazo poderá ser reduzido para 10 anos, no caso do possuidor fazer uso do bem para sua moradia ou se realizou benfeitorias no imóvel.

 

Usucapião ordinária 
O interessado deve ter posse com ânimo de dono, mais posse contínua e justo título (contrato de venda e compra). O possuidor deverá ter a posse do imóvel, mansa, pacífica e ininterrupta de pelo menos 10 anos, podendo o prazo ser reduzido para 5 anos, caso o bem seja utilizado para moradia do possuidor ou se ele realizou benfeitorias no imóvel.


Usucapião familiar 
Para esta modalidade, ao requisitos são praticamente os mesmos do usucapião especial urbana. Diferencia-se por ser específica para casos de abandono de ex-cônjuge ou ex-companheiro (a) que dividiam a propriedade de um bem imóvel e pode ser executada após dois anos do acontecimento.

Usucapião rural 
Nesta modalidade o requerente que possui como sua, por cinco anos sem intervalos e oposição, área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família e tendo nela sua moradia. Neste caso, o possuidor também não deve ter outro imóvel em seu nome, seja ele urbano ou rural.

O usucapião pode ser utilizada como forma de Regularização de Imóveis
Exemplos de casos em que o usucapião também pode ser utilizada como forma de regularização de imóveis:  
 

  • Imóveis sem escritura pública;

  • Imóveis obtidos por contratos, mas não registrados; 

  • Imóveis recebidos por inventário e não foram registrados;

  • conflitos entre herdeiros, dentre outros. 

 

Como comprovar a posse no Usucapião? 

A Posse pode ser comprovada de variadas formas, como por exemplo: contas de consumo pagas pelo requisitante (água, energia elétrica, etc), testemunhas que comprovem a posse pelo prazo determinado, reformas e benfeitorias realizadas no bem, planta do imóvel, memorial descritivo.

O pagamento de impostos (IPTU ou INCRA), apesar de demonstrar boa fé do requisitante, não suficiente como prova única.

Como Posso entrar com ação ou requerimento de usucapião? 

São duas as formas

a) Usucapião extrajudicial ou no cartório 

Atualmente, a depender do caso, o processo de usucapião já pode requerido via cartório. Este procedimento é mais rápido na regularização de imóveis.

Deve ser através de advogado, de acordo com a lei. Será executado em um dos cartórios de notas e, subsequentemente, ao cartório de registro de imóveis da jurisdição do imóvel em questão. Neste procedimento o imóvel será individualizado, descrevendo suas características, dimensões e confrontantes, o que resultará na escritura pública definitiva em nome do seu requerente.

b) Usucapião judicial 

Em algumas situações que são mais complexas como, imóveis da Caixa Econômica Federal, CDHU, com financiamento, dentre outras; o processo de usucapião deve ser pela via judicial por intermédio de advogado. As decisões nestas situações, serão tomadas por um juiz de direito. 

A importância de se contratar um advogado especialista em usucapião 

As ações de usucapião, seja judicial ou extrajudicial, são complexas, exigindo, para se obter êxito, que o profissional tenha vasto conhecimento sobre o assunto.  O Advogado tem que ser especializado em Direito Imobiliário e ter experiência na área para saber formular corretamente o requerimento ou ação evitando prejuízos aos requisitantes.

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